BIM for management and maintenance
Jose Gémez explains the main phases and characteristics of facility management and how to manage it
Cuando se comienza a desarrollar un proyecto en BIM, uno de los presupuestos a fijar es el alcance de nuetsro modelo, el "scope" en inglés. Por decirlo de alguna forma, hasta dónde nos va a acompañar nuestro modelo dentro del ciclo de vida de nuestro edificio.
Tradicionalmente se suele denominar 3D al modelo con la información geométrica, 4D y 5D al control de tiempos y costes y con 6D y 7D la sostenibilidad, y la gestión y mantenimiento.
La bibliografía al respecto de cual es cada "D" difiere, en algunos 4D es la gestión del tiempo y 5D costes y al contrario. De manera análoga sucede al contrario. Vayamos a lo importante que no es el nombre de "D" sino la utilidad que podemos extraer sobre esta.
Mantenimiento como factor económico en la gestión empresarial
Lo primero que conviene poner negro sobre blanco, es qué supone la gestión y mantenimiento en el ciclo de vida de un edificio, para ello vamos a aclarar con palabras muy sencillas algunos conceptos:
- Ciclo de vida de un edificio, desde que el promotor tiene la idea de que va a edificar algo hasta que el edificio desaparece en una demolición. Es similar a la vida de un ser vivo.
- Fase de proyecto y construcción, la fase desde que se inicia el proyecto hasta que se empieza a operar en él.
- Fase de operación, la fase dentro del ciclo de vida del edificio en la que el edificio alberga actividad.
Si entendemos la vida de un edificio como un 100%, los gastos aparejados a la fase de proyecto y obra suponen alrededor de un 20% (entre un 16% hasta un 22% en las bibliografías al uso (1)
La fase de operación y mantenimiento supone el restante 80%... 4 veces la inversión frente a la fase de proyecto.
Tenemos que entender la gestión y mantenimiento como un concepto global que abarca las labores de mantenimiento y labores propias de administración empresarial. Si pensamos en la vida útil media de un edificio, 50 años, las labores de "Facility" abarcarían todos los aspectos relacionados con la gestión y mantenimiento: desde los más simples de mantenimiento como cambiar un inodoro que se rompe, hasta estratégicos de relacionados con relaciones con las compañías suministradoras.
La suma de todas estas operaciones supone en la vida útil del edificio unas 4 veces el coste que tuvo en su día el proyecto y construcción. En España a día de hoy las labores de FM realizadas de manera profesional están centradas principalmente en empresas de tamaño medio y grande, donde la gestión asociada se amortiza rápidamente.
En un modelo BIM preparado para el Facility cada elemento va a llegar asociada la información que va a servir al Facility Manager para tomar decisiones, por ejemplo un parámetro que siempre va a estar dentro de este modelo es el de coste de reposición, de manera que el responsable puede tomar decisiones de sobre el mantenimiento de los elementos teniendo en cuenta si es más favorable el arreglo o la sustitución de cada elemento.
BIM como metodología, que centra parte de sus esfuerzos en la gestión de la información, es el complemento perfecto para poder llevar a cabo la gestión y mantenimiento de nuestros proyectos. Añadir un modelo BIM toda la información para llevar a cabo la gestión no es una tarea compleja aunque si bastante laboriosa por la cantidad de información que hay que disponer en el modelo.
COBie estándar de intercambio para Facility
El estándar COBie (Construction Operation Building Information exchange) es el equivalente a nuestro IFC cuando nos referimos a la parte de modelado (hablando con propiedad COBie no es sino una MVD de IFC) Los primeros referentes a la creación de un estándar para la gestión y mantenimiento datan de 1983, por lo que al igual que IFC no es algo novedoso. Desde nuestros programas BIM en el caso de nuestro Máster desde Revit, podemos exportar toda la información de nuestro modelo a un COBie en formato spreadsheetML... una hoja de cálculo que podremos abrir con el excel que todo el mundo maneja y tener todos los elementos que forman parte de la gestión y mantenimiento de nuestro edificio de manera legible.
Existen muchos programas de gestión y mantenimiento de los edificios: Archibus, Ecodomus, Onuma... incluso Autodesk ha comenzado a desarrollar el suyo propio, Building Ops. Desde estos programas, vamos a tener infinidad de información (año de puesta en funcionamiento, vida útil de los edificios, documentación de la garantía...) que va a permitir a los "Facility Manager" tomar las decisiones más adecuadas para la gestión y mantenimiento de nuestros edificios.
BIM durante todo el ciclo de vida
Con el "FM" (gestión y mantenimiento por sus siglas en inglés) BIM va a cerrar el ciclo de vida de un edificio... Acompañándonos desde las primeras fases de diseño, hasta el momento en que la propia gestión y mantenimiento del edificio, nos aconseje que la demolición y sustitución es más ventajosa que el propio mantenimiento.
El retorno de la inversión que hagamos en el modelado BIM para el Facility se va a producir en algo más de año y medio... (2)
Escrito por José Gémez
Arquitecto, Coordinador del Máster BIM Manager con Autodesk Revit de Animum
(1) The Long Term Costs of Owning and Using Buildings study (Evans, Raymond; Haryott, Richard; Haste, Norman; Jones, Alan, 2004) II BIM for Facility Managers. Paul Teicholz, 2013-ISBN 978-1-118-38-281-3 II BIM and Construction Management. Brad Hardin, Dave McCool. Sybex 2015
(2) IFMA, International Facility Management Association "Survey of Maintenance Data" 2009
